ワンルームマンション投資に興味があって大阪まで行ったお話

 

日本でワンルームマンション投資を成功させるには



ワンルームマンション投資。一時期はやっていましたね。実は私の友人も都内でワンルームマンションを2戸所有しているプチ投資家です。

サラリーマンが副業感覚で不動産投資に手を出すのは副収入を得るための手段としてどうなのでしょうか。

実は私もワンルーム投資を検討するために以前、「大阪一人旅行」をしたことがあります。結局はいろいろな理由で不動産投資を断念しました。

日本の空家は近い将来1,000万戸になる現実

総務省統計局による日本の空家率の推移です。

この平成25年のデータによると

  • 総住宅数は6063万戸と,5年前に比べ,305万戸(5.3%)増加
  • 空き家数は820万戸と,5年前に比べ,63万戸(8.3%)増加
    空き家率(総住宅数に占める割合)は,13.5%と0.4ポイント上昇し,過去最高

となっています。見事なまでに右肩上がりです。総住宅数も増えていれば、空家率はそれ以上の上昇率となっています。次の調査結果が出るのが平成30年(もう来年の話です)なので、仮に空家率が今回の調査結果と同水準の8%増えていれば、900万戸に近い数字となります。近い将来、空き家が1,000万戸に到達するのも時間の問題ですね。

いまの日本では人口減少に歯止めがかからないため、この現実は避けられそうにありません。

車を買うよりも安くなる土地の価格

数年前、一人で九州の由布院に旅行に行きました。1泊15,000円ほどの由布院では格安温泉旅館に泊まり、夕食は一人で中津からあげ定食を食べました。

そして翌日の帰り際、近くの不動産屋のそばを歩いていたのですが、「土地100坪、50万円」という広告が目に留まりました。そのときは不動産投資なんて全く興味がなかったので、「土地、安いなぁ」くらいにしか思いませんでした。

ただ、総務省統計局が発表したデータによると、空家率が高いのは地方都市ばかりです。特に四国地方にいたっては空家率の上位5県のうち、4県すべて入っています。

車の購入価格が200~300万円だとすると、地方の戸建てを購入したほうが安いなんて時代がもうすぐそこまで来ているかも知れません。

地震大国の日本でマイホームを買おうなんて思わない

最近、関東でも地震が多くなりましたね。

大きな地震が起きればせっかく買ったマイホームにも住めなくなってしまいます。仕事がなくなった土地に家だけあっても仕方ありません。

それでも結婚したらマイホームを購入するというある種、マイホーム至上主義がこの日本では蔓延しています。確かにマイホームを購入すれば生活の質は大幅に向上すると思いますが、仕事も不安定、この土地にも愛着がなければわざわざここで家を買う必要もありません。

正直、マイホームという夢は実家だけで充分叶えてもらいました。マイホームに関する考えは以下の記事で書いています。

一生賃貸、家を持たないという選択

私が大阪でワンルームマンション購入を検討した理由と断念した理由

5年ほど前に観光ついでに大阪に行きました。そして大阪の宿泊ホテル近くの「投資マンションを専門に取り扱う不動産屋」に足を運びました。

ワンルームマンション投資に興味を持ったわけ

  • お金を預けても銀行利息はすずめの涙程度だったこと
  • 利回りが他の投資商品に比べてよかった
  • ワンルームを買う程度のお金(500万円ほど)だったらキャッシュで用意できたこと
  • 友人がワンルームマンション投資をしていた事
  • 関西地方に将来住める場所が欲しかったこと

と色々と理由がありました。そもそもなぜ大阪だったのかと言うと、「地震がなさそうで、これからも東京都に並んで人口が増えていくと思えたから」です。その中でも大学数(学生数)が日本屈指で多く、外国人観光客が突出している「京都」に興味がありましたが、京都のワンルームマンションは最低でも1,000万円ほど準備しなければいけませんでした。それに、京都というだけでブランド価値があり、京都のワンルームマンションの価格はすでに近郊地区のワンルームマンションと比べて価格が高く、上昇の一途でした。

ただ、以下の理由により結局はワンルームマンションを断念しました。

ワンルームマンション投資を断念したわけ

  • 当時、日本に住んでいなかった
  • 大阪の土地勘がなかった
  • 仮にマンションを買っても管理できる状態ではなかった
  • 信頼できる知り合いの業者がいなかった
  • これから空き家が増える日本で将来性が見出せなかった
  • ワンルームではなく、アパート一棟くらい買わなければ収益性が見込めないことが分かった

この中でやはり大きかったのが、「信頼できる業者がいなかった」ことです。ワンルームマンション投資をしている友人はこの点が違いました。

色々と調べていくと、不動産投資で成功しているのはやはり「信頼できる業者からの情報」を持っていることが大前提でした。でなければ最初の1軒目でカモにされて終わりです。

それにワンルームマンションを1戸だけ所有して悠々自適な副業ライフは見込めないことが分かったからです。不動産投資をするなら最低でもアパート1棟くらいは所有していないと不動産投資しているとは言えません。空き家が増える日本で、自分の所有している区分マンションにずっと借りてくれる人がいるとは限りませんよね。

よく、不動産投資でみかける「表面利回り10%」という数字。これ、ずっと誰かが借りている状態の(表面)利回りですからね。1ヶ月でも空室になれば途端に利回りは低くなります。そのほかにも「住人が問題を起こしたら?」、「リフォームが必要になったら?」、「修繕費や積立金などは?」などと考え出したらとても手に負えませんでした。そもそも日本に住んでいなかったので、問題が起きるたびに日本に帰国してたのでは大赤字です。

 

人には向き不向きがあります。このワンルームマンションは私には合わなかった、それだけの話です。将来、自分が住むためのマイホームを購入するかどうかはまだ分かりませんが、不動産投資にまで手を出そうとは思いません。

 

ただ、不動産投資はサラリーマンにとっては節税や、ローンを組みやすい(レバレッジ投資)といったメリットもあるため、条件さえ合えば面白い投資先になると思っています。

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